煤老板回归房地产?内蒙古鄂尔多斯26.7亿“抄底”上海写字楼,能买一栋绝不买一层
近日,内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司(SH:600295)发布公告称,拟以内蒙古鄂尔多斯电冶集团有限公司约78%的股权购买上海静安区苏河湾板块两栋写字楼及210个地下车位,总物业面积4.54万平方米,交易总价26.7亿元。公告显示,卖方为上海何华房地产开发有限公司,由赌王之女何超琼和华润置地(上海)有限公司各持股50%。
其中,写字楼总价26.33亿元,均价5.8万元/平方米;停车总价4046万元,单价19.27万元/辆。相比周边同类楼盘的成交,鄂尔多斯是买的比较低。2020年12月和2021年10月,上述房产所在项目共售出两栋写字楼,均价分别为68500元/平方米和69700元/平方米。
作为一家以煤炭等矿产资源开发为主营业务的综合性产业集团,在当前房地产行业低迷时期涉足上海商业地产领域,受到众多投资者的关注。有投资者在感慨,“毕竟是个‘煤老板’。人家租写字楼,是直接购买。”
在中国房地产史上,“煤老板”曾经风光一时。2021年煤炭等能源价格飙升,利润丰厚的“煤老板”们会不会再次回归楼市?
去年净利润翻了三倍,鄂尔多斯“抄底”上海写字楼。
对于信心略显不足的当下楼市,无疑非常需要鄂尔多斯这样的“金主”。
2021年财报显示,鄂尔多斯实现营业总收入364.7亿元,同比增长57.61%,净利润60.91亿元,同比增长298.58%。其中,服装板块营业收入36.8亿元,同比增长24.32%,约占总收入的10%,电力冶金板块营业收入323.7亿元,同比增长62.78%,约占总收入的88.8%。
此外,期内鄂尔多斯经营性现金流也同比增长138.93%,达到124.46亿元。相比之下,据《中国房地产报》统计,2021年发布现金流量表的TOP50阵营37家上市房企中,仅有绿地控股、龙湖、招商置地等9家房企净现金流超过120亿元。
辉煌的业绩可能得益于2021年全球能源价格的飙升。鄂尔多斯在年报中指出,2021年公司营业收入、归母净利润、扣非归母净利润、基本每股收益等指标均较上年同期录得30%以上的增长。主要原因是受益于煤炭、硅铁、PVC等主要产品销售价格上涨,带动营业收入同比增长。同时,期间费用得到有效控制,营业利润增加。
数据显示,期内,公司多晶硅、煤炭、PVC树脂业务收入同比分别增长177.37%、132.97%、104.28%,对应收入分别为16.4亿元、25.48亿元、82.17亿元。
值得一提的是,鄂尔多斯母公司早年在上海投资房地产,陆家嘴附近的鄂尔多斯大厦是其集团产业。
资料显示,鄂尔多斯大厦位于浦东新上海商业城核心位置,为21层甲级写字楼。开发商为上海久大实业有限公司,物业公司为上海鄂尔多斯房地产经营有限公司,均为内蒙古鄂尔多斯投资控股集团有限公司的全资子公司,上海嘉誉置业有限公司区域经理陈海金表示,鄂尔多斯公馆并非持续持有经营,而是以物业销售为主。
事实上,位于一线城市核心区域的商业物业,因其强烈的投资属性,一直是包括“煤老板”在内的投资者的热捧对象。
无独有偶,去年5月,中植系中融信托旗下的中融长和资本,以13.5亿元的总成交价,出售上海新世界金麟天地公寓项目,折合单价6.78万元/平方米。接收方是山西“煤老板”张父子控制的上海廊桥贸易有限公司。
天眼查资料显示,张目前参股的公司有17家,其中12家目前存续,经营范围涵盖煤矿开采、火力发电、房地产开发、酒店管理、农牧业、网络科技、对外投资等多个行业。
陈海进告诉时代财经记者,近两年上海写字楼空置率有所上升,但大规模交易一直存在。“疫情和整体经济环境对租赁能力有一定影响,但资本看好上海未来的市场需求。上海作为中国重要的经济城市,很多企业都有在上海设立总部和办事处的需求。”
“煤老板”曾经买过房产。
在房地产史上,“煤老板”曾经是一股凶猛的力量。
21世纪的第一个十年,中国煤炭行业经历了“黄金十年”的高速发展,也诞生了一批快速致富的人。他们乐于投资房地产,在楼市挥金如土。除了超大户型,他们“能买一层楼绝不买一套,能买一栋楼绝不买一层楼”。
2006年,北京和平里8号B座99套房子,10个商铺,均价8000-10000元/平方米,109套房子总价1.3亿元。买家是山西煤老板杨三军。
SOHO中国董事长潘石屹也曾公开表示,除了北京人,购买SOHO中国房产的客户最多的是山西人。据《第一财经日报》此前报道,2006年8月8日,朝外SOHO在太原开业。当时SOHO中国表示,“近两年山西客户购买的SOHO项目金额已经占到SOHO中国总销售额的40%。”
“奢侈品专家”星河湾也受到“煤老板”的青睐。太原星河湾曾以72.02亿元的销售额夺得2010年房企项目销售金额排行榜冠军。随后,星河湾更深入鄂尔多斯的房地产市场。
然而,随着煤炭行业黄金期的过去,“煤老板”对房地产的加持突然消失了。星河湾断在鄂尔多斯,投资百亿的鄂尔多斯星河湾成交惨淡;杨三军也在2014年出售了近100套房。当时“和平里8号”的销售均价达到了5万元/平方米。8年时间,100套房子升值5倍,市值超过6亿元。
直到2021年,随着能源价格的上涨,在鄂尔多斯、榆林等资源型城市,楼市依然敏感地受到煤价的影响。
据鄂尔多斯统计局数据,2021年,全市房地产开发投资118.6亿元,同比增长75.9%。商品房销售面积161.5万平方米,同比增长79.9%;商品房销售额106.3亿元,同比增长101.5%。
陕西榆林二手房均价从2019年12月的6900元/平方米开始上涨,目前均价已经达到9203元/平方米。中国房价网数据显示,2021年10月,本市上市二手房均价一度达到10169元/平方米,同比上涨22%。据红星资本局此前报道,今年春节期间,玉林不少楼盘一开盘就被抢购一空,甚至需要“找关系”。
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